[摘要] 楼市已经历连续三个月的高强度调控，从最初的限购、限贷，紧接着的限价、限售，再到一线城市的全面限商，房地产市场热度在“五限”下大幅降温。
楼市已经历连续三个月的高强度调控，从最初的限购、限贷，紧接着的限价、限售，再到一线城市的全面限商，房地产市场热度在“五限”下大幅降温。
但需注意的是，由于下降并不是自发性调整，住房价格依然坚挺，且因“溢出”效应热点城市周边地区成为替代的“投资标的”，导致该类城市同时面临“控房价”和“去库存”难题。
专家指出，随着经济的融合以及城际交通的彻底改善，城市界限越来越模糊，区域概念强化。建议将区域房地产市场逐步作为一个中观整体看待，在一城一策的基础上，探索区域协调施策。
溢出效应热点城市周边成“香饽饽”
5月底，临近端午时节，湖北地级市咸宁的楼市热闹非凡。房企提前造势，游子开始返乡，街头小巷也流传着这样的广告：钱存银行不买房，银行贷款给老王。老王拿钱去买房，心中女神嫁老王……难以在武汉买房的购房者们快速向周边溢出。
安徽六安也因合肥的火热以及限购，其房地产市场逐步升温，销售量屡创新高。六安市房地产市场管理局统计显示，2016年全市商品房销售面积达663.71万平方米，同比增长126.1%，增幅为全省之首；销售金额达308.79亿元，首次突破300亿元大关。
近两年大热的郑州更是因都市圈因素影响，其周边县市楼市也纷纷开启大热模式。洛阳方面，作为国家区域性中心城市和中原城市群副中心城市，加上洛阳地铁、自贸区等因素的影响，洛阳房地产市场异常火爆，部分楼盘出现量价齐升状态。2016年洛阳市商品房销售面积为770.4万平方米，比2015年全年的687.3万平方米增加了12.1%，商品房销售额为350.1亿元，比2015年全年的295.6亿元增加了18.44%。
开封方面，房地产市场从成交到开发投资，均进入快车道。2017年一季度，开封市GDP为374.97亿元，较上年同期增长8.6%，增速提高0.4个百分点，高于1.7个百分点。具体来看，开封一季度固定资产投资(不含农户)完成179.63亿元，比上年同期增长12.9%，其中，房地产开发投资完成32.27亿元，比上年同期增长22.3%，增幅居全省第7位。
新乡方面，1至4月完成固定资产投资492.51亿元，同比增长12.6%，高于全省平均水平2.2个百分点，位居全省第11位。全市完成房地产开发投资94.04亿元，总量位居全省第3位，同比增长51.0%；全市商品房销售面积169.22万平方米，位居全省第5位，同比增长58.3%；全市完成商品房销售额66.12亿元，同比增长62.0%。
除了郑州都市圈周边，今年1至4月，扬州市商品房销售面积296.94万平方米，同比增加54.7%；其中住宅销售面积279.78万平方米，同比增加51.8%。商品房待售面积313.70万平方米，同比下降27.5%。商品房去化周期降为6个月。
对此，江苏省组织331名相关专家调查后，报告显示，在热点城市楼市降温“退烧”的同时，三四线城市房地产市场趋于活跃。比如，镇江属于南京都市圈，楼市政策相对宽松。调查者对镇江商品房价格预期，由一季度“缓和上涨”为主，转变为二季度“明显上涨”为主；南通、淮安的商品房价格以“稳中缓升”为主。
江苏省物价局新闻发言人孔祥平表示，总体上看，缓和上涨的预期占70%，尤其是苏北五市，除淮安市维持在80%的上涨预期外，其他四市的上涨预期都超过了九成。孔祥平介绍，“江苏的三四线城市房地产活跃度增加，三四线城市的房价有所上升。对此，三四线城市可能会对房价采取相应的调控措施，包括价格部门会采取备案措施。在经过了前段时间的市场调控之后，我们目前仍然面临着较大的商品房上涨的调控压力。”
随着购房者的溢出，部分一二线热点城市周边的三四线城市成交快速上涨，去化加速。有报告显示，根据国家统计局的实时数据计算，住房存量4月同比下降16.2%，是自全球金融危机以来的月度降幅。其中，若按照对11个三四线城市的调查中，住房存量4月更是平均同比减少22.4%。
国家统计局公布的数据显示，5月份，一二线城市房地产降温态势持续，热点周边三四线城市领涨。其中，5月宜昌新房价格同比涨幅达到10.7%，创下今年以来的新高。
统计局数据显示，4月份，唐山房价环比上涨2.3%，蚌埠环比上涨2.2%，宜昌环比上涨2.1%，北海上涨1.9%，沈阳上涨1.8%，扬州、金华上涨1.7%，昆明、西安、韶关则分别上涨1.6个百分点。5月份时，趋势依然未改。蚌埠、北海、湛江、九江、济宁、宜昌等新房价格环比涨幅较大的城市多为热点周边三四线城市。
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